Анализ практики инвестирования в строительстве в современных условиях

Недвижимость традиционно является одним из самых надежных и понятных активов - любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.

Инвестирование в недвижимость предполагает два способа создания добавленной стоимости:

–строительство объекта недвижимости;

–сдача объекта недвижимости в аренду.

В случае приобретения уже готового объекта недвижимости и последующей его продажи без какого-либо использования, скорее можно рассматривать недвижимость как товар и говорить хоть и о долгосрочной, но все же спекуляции на недвижимости.

От чего зависит цена на недвижимость? С одной стороны, рыночные цены на недвижимость зависят от соотношения спроса и предложения недвижимости в конкретный момент времени. Спрос в данном случае может предъявляться как со стороны покупателей, планирующих использовать недвижимость для непосредственного «потребления» (например, проживания), так и со стороны инвесторов, рассчитывающих на извлечение денежного дохода от использования недвижимости. Встречное предложение недвижимости возникает либо со стороны ее производителей - строительных компаний (первичный рынок), либо со стороны текущих владельцев недвижимости или имущественных прав на нее [16, с.31].

С другой стороны, рыночная цена недвижимости, приносящей денежный доход, будет зависеть от величины собственно денежного дохода, а также от уровня процентных ставок в экономике. Такой подход к ценообразованию ярче всего проявляется в секторе коммерческой недвижимости (офисы, склады, бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы), которая по определению создается для извлечения из ее использования коммерческой выгоды в виде арендных платежей [15, с.87].

С точки зрения обеспеченности площадями по различным секторам недвижимости, несмотря на существенное отставание России от развитых стран, ситуация в коммерческой недвижимости не настолько критичная, как в секторе жилой недвижимости. Торговая и торгово-развлекательная недвижимость чуть ли не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где обеспеченность площадями находится на уровне развитых стран. В сегменте офисной недвижимости обеспеченность площадями находится на крайне низком уровне. Однако благодаря тому, что среднее значение норматива является небольшим в абсолютном выражении, для того, чтобы довести его до среднемирового, потребуется не так много времени.

Рис. 2.1 Обеспеченность торгово-развлекательными площадями, кв.м/тыс.чел. [21]

Гораздо более плачевная ситуация наблюдается в секторе жилой недвижимости. В настоящее время для России характерен мощный базовый спрос на жилую недвижимость, обусловленный неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2009 год в России составил 22,7 кв. м по сравнению с 40 кв. м на человека в Европе и 70 кв. м на человека в США. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наравне с общим развитием экономической ситуации и увеличением денежных доходов населения, позволяет нам говорить о том, что большая часть жителей России будет стремиться улучшить свои жилищные условия.

Главным катализатором спроса на жилую недвижимость в России (в период общеэкономического роста) является неудовлетворенная потребность населения в жилье и растущая покупательная способность наших граждан. Этому способствует рост денежных доходов населения, а также расширение доступности ипотечных кредитов.

Со времени кризиса 1998 года и до 2009 года в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. С 1999 года ВВП рос в среднем на 5,4% в год. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 11 лет реальный ВВП вырос на 78%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период рост реальной заработной платы увеличился более чем в 3 раза [24].

Это интересно:

Срок и порядок уплаты ЕСН
Сроки уплаты ЕСН налогоплательщиками работодателями и налогоплательщиками, не являющимися работодателями, различны. В соответствии со ст. 243 НК РФ налогоплательщики-работодатели в течение отчетного периода по итогам каждого календарного месяца производят исчисление ежемесячных авансовых платежей, ...

Финансовая политика. Содержание финансовой политики
Создание рыночных отношений немыслимо без проведения принципиально новой финансовой политики. Проведение такой политики потребовало в первую очередь основополагающих теоретических разработок, анализа и учета действующей практики при проведении реформ с целью оперативного внесения соответствующих ко ...

Новые тенденции на рынке лизинга
Главной тенденцией рынка лизинга в последнее время стало явное усиление конкуренции между лизингодателями. Именно это явление способствовало заметному оживлению рынка в целом. Ключевым событием 2009 года в этом контексте стал приход на российский рынок сразу пяти международных гигантов лизинга. Это ...